住不起卖不掉也拆不动，千栋超高层陷入死循环，万亿资金也难解套

• 2026-09-06

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过去几十年里，我国建造的住宅楼有很多都是30层往上，整体高度在100米左右，像一根根擎天柱矗立在城市之中。在一线、二线城市，甚至能看到60多层的住宅楼，总高190米左右，宛如天宫。 如果细看近几年的新闻，就会发现，有一个无形的套索，正在高楼的脖子上慢慢收紧。 2020年，国家下发文件，要求各地一般不得新建500米以上的建筑，严格限制新建250米以上的建筑，建造100米以上的建筑也需要慎之又慎、充分论证。 此后两年，国家又去掉了规定当中的"一般"，全面禁止新建500米以上的高楼，并且将限高与人口挂钩：人口低于300万的城市，禁止建250米以上的高楼，建造150米以上的建筑都要严格审查。国家还特意把居民楼单独拎出来，规定一般不得新建超高层住宅。 按照我国的标准，100米就算超高层了，这个高度差不多对应30层楼。可以看出，我国对于高楼的限制越来越多，最近落地的新规只不过是进一步收紧，把高度卡在了80米、26层。 政策收紧的另一面，是庞大的存量正在悄然进入运营考验期。 放眼全国，已经建成的超高层建筑已有5000余栋，它们陆续步入长期使用阶段，电梯、消防、管线和外墙开始承受岁月的检验。 楼还立着，可围绕它的居住意愿、交易价格、维修责任和退出方式，都已经没有建设时期那么轻松了。 高楼那么宏伟壮观，上面的视野风景也更好，为何会遭到嫌弃呢？ 人命关天，先从最重要的安全方面入手。高楼能够通过强化结构，抵抗一定程度的地震和大风，但消防问题一直是老大难。因为消防车的机械臂长度有限，一般只能伸展到50米左右，相当于十四五楼的高度。对于超高层建筑来说，连楼腰都够不着。 一些专门针对高楼的特种消防车能够到100米左右，但这也只是将将能救援30层，面对那些60多层的住宅，仍然望楼兴叹。 而且这种高端设备全国才几十台，不能指望起火的时候它恰好就在附近，这个概率太低了。 所以，包括住宅在内的高层建筑，都得依赖自身的设施来提供消防能力，包括遍布四处的消防喷头，还有额外设置的避难层。但是在火势特别大的时候，光靠喷头难以扑灭，避难层也只能争取到一些救援时间。 这还是没法解答一个根本问题：当楼下烧成火海了，楼上的人该如何快速疏散逃生？这些高楼所必需的消防设施本身也是沉重的负担，不仅大幅增加了建造成本，还挤占了大量空间。 然后开发商又会把负担转嫁给业主，所以人们会发现高层、超高层住宅得房率特别低，公摊特别高。很多超过50层的住宅，业主得到的套内面积只有建筑面积的六成甚至一半，摆完大件卧室连一张双人床都塞不下。 有些超高层住宅得房率稍微高一点，但业主同样糟心，因为开发商直接砍了电梯数量来减少公摊。对于30层楼来说，两户配一梯都只能算勉强够用，有些50层的住宅居然还沿用这样的配置。 业主等一趟电梯就要十几分钟，上个楼比爬泰山都难。这还是以电梯正常运行为前提，万一坏了或者要维修，那可就酸爽了：有家难回，有门难出，只能在电梯口等到天荒地老。 既然说到了设备，那就要讲讲高楼的维修成本了。高层住宅的运转不仅依赖电梯，还依赖水泵、水箱以及深藏在楼里的各种管线。 不管当初用多好的机器和材料，随着年复一年的高强度使用，这些东西终究还是会坏。啥啥都故障，哪儿哪都漏水，只能斥巨资维修，不然就得忍受居住环境恶化。 大楼本身也并非金刚不坏之身，我国的高层住宅通常按照50年的使用寿命来建造，到期之后就需要对主体结构进行大修或者加强，这又是一笔巨款。 真正棘手的地方，还在于建设速度与养护制度之间的落差。 房屋建成之后，开发企业逐步退出，数百户业主成为共同产权人，原本集中完成的工程管理，随之变成漫长的集体决策。继续居住，需要稳定承担维护费用；出售，需要下一位买家相信楼宇仍有可靠的使用前景；拆除重建，则要重新组织产权、资金和土地收益。 三个出口都受限，那些看似巍峨的大楼就慢慢变成了一块难以接手的"烫手山芋"。哪怕账面上把一万亿元砸下去，也解不开高层建筑的全部养护难题，原因不只在资金规模。 更麻烦的是钱被分散在无数账户里，楼栋的损耗程度又不一致。资金充足的房子暂时不需要大修，急需维修的房子可能余额不足，全国有钱与具体楼栋没钱完全可能同时发生。 随着高楼老化，有条件的业主都会搬走，只剩下买不起新房的人，他们更凑不起维修费，只能眼睁睁看着自己的家越变越烂，高层住宅以后没准会变成贫民窟。当高楼真的老了，哪怕想拆除重建也不是那么容易的。 爆破一栋30层的高楼，需要精密计算和大量炸药，花费会达到几百上千万，而且成功率并非百分之百。楼房非常密集的城市核心区既无法承受爆破失败的风险，也无法拉出足够的安全空间，只能用最笨的办法从顶上开始一层一层慢慢拆。 此前，美国人就用这种办法拆了纽约52层的公园大道270号，总花费高达1.6亿美元，折合人民币超过11亿元。这笔钱已经够新建一个小区了。 而这还只是拆除本身的账，产权协商、

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